Ladderrecht: tijdelijk gebruik van andermans onroerende zaak

In Nederland moet vanwege krapte op de woningmarkt de komende jaren een flink aantal woningen worden gebouwd. Het afgelopen jaar zijn er bijna 69.000 gebouwd en dit maakt dat er op 1 januari 2022 in totaal bijna 8 miljoen woning zijn in Nederland.[1] Dit moet in 2035 volgens de prognoses van de overheid zijn toegenomen tot 8,955 miljoen woningen[2].

Voor het bouwen van een woning of voor onderhoud eraan, moet men soms het perceel of de woning van de buren gebruiken. Bijvoorbeeld bij het neerzetten van een schutting of om de dakgoot tussen de twee-onder-een-kapwoningen te inspecteren vanwege lekkageklachten. Dit is gebruik van andermans grond of goot is eigenlijk een aantasting van het eigendomsrecht of gebruiksrecht van die buren. Het eigendomsrecht is bovendien het meest omvattende recht dat iemand op een zaak kan hebben. Inbreuk erop maken is alleen op grond van de wet of overeenkomst toegestaan. Dergelijk tijdelijk gebruik van andermans onroerende zaak is toegestaan door gebruik te maken van het zogenaamde ladderrecht (artikel 5:56 Burgerlijk Wetboek).

De eigenaar wiens onroerende zaak tijdelijk gebruikt moet worden voor dergelijke werkzaamheden is gehouden dit toe te staan als hij een behoorlijke kennisgeving heeft ontvangen. Ook kan deze eigenaar een schadeloosstelling ontvangen. Alleen bij gewichtige redenen kan een eigenaar dit gebruik weigeren of naar een later tijdstip laten uitstellen. Het komt dan aan op een belangenafweging van de betrokken partijen.

Het gaat om de vraag of er gewichtige redenen zijn voor de eigenaar wiens grond/woning of gebouw tijdelijk wordt gebruikt, te weigeren. Daaronder vallen niet de bijvoorbeeld nadelige gevolgen veroorzaakt door de ontwikkeling van het terrein en de sloopwerkzaamheden zelf. Dit oordeelde de voorzieningenrechter in Den Haag in 2013. Ook de overlast van sloopwerkzaamheden valt daar niet onder.

Heeft de eigenaar wiens grond tijdelijk gebruikt wordt bijvoorbeeld door schaduwwerking minder opbrengst met zijn zonnepanelen heeft, kan dat in principe niet als schade krijgen. Dit oordeelde de voorzieningenrechter in Arnhem op 31 mei 2022. Het gaat alleen om schadeloosstelling voor het tijdelijk in gebruik geven van de onroerende zaak. Dit kan de grond maar ook de woning of de bedrijfshal zijn.

Heeft u hier een vraag over? Laat het ons weten zodat we samen kunnen kijken wat ons kantoor voor u kan betekenen.

[1] https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2022/04/bijna-69-duizend-nieuwbouwwoningen-in-2021

[2] https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/berekening-woningbouwopgave